重磅突發！全面啟動地下大開發，100萬億巨量財源浮現

地下全面大開發時代，來了！

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深圳大擴容，“鏡像城市”誕生

近日，深圳發布的《深圳市地下空間資源利用規劃（2025—2035年）》提出，將在全市打造48個“地下城”。除了深汕合作區外，從南到北、從東到西，剩余10區全部被納入“地下城”建設。

一場規模空前的“向下造城”運動正式啟動。

不僅規模空前，在開發深度上更是突破常規。深圳將地下空間劃分為四個層級：

0-15米淺層空間主要布置市政管線、軌道交通和人行通道；

15-40米中層空間用于軌道交通、大型市政設施和停車場；

40-100米深層空間預留資源能源儲備與大型物流通道；

而100米以下的大深度空間則作為戰略資源保護。

要知道，國際上各大城市的地下開發主要在30米以內，深圳這種深度分層開發模式在全球城市中實屬罕見。

作為經濟高度發達的一線城市，深圳面積僅有1997平方公里——其中還有一半的面積劃入基本生態線禁止和限制開發，但常住人口卻接近1800萬，人地矛盾凸出，亟需軟性擴容。

“向天空要高度，向地下要深度”，這句話如今已成為深圳空間戰略的核心方向。

而從深圳的布局來看，地下空間的功能已經超越傳統認知。深圳“地下城”規劃突破傳統地下空間單一交通或商業功能，推動多功能集成：

以軌道交通為骨干，站城一體化開發

地下交通設施是地下空間的重要利用功能之一。48個重點片區全部圍繞軌道交通樞紐布局，形成覆蓋片區的立體步行網絡。如崗廈北樞紐，通過“深圳之眼”立體換乘系統（直徑80米環形天橋），實現4條地鐵線與商業綜合體垂直聯通。

地下基建革命，市政設施隱形化

傳統市政設施占用大量城市用地并引發鄰避效應。深圳將變電站、水污水處理廠、垃圾轉運站等敏感設施轉入地下，如龍崗布吉建設了國內第一座全地下、零污染、大規模的污水處理系統。該污水廠采用地下式污水廠建設方案，地面則作為綠地休閑公園。

公共服務下沉，構建地下生活圈

深圳探索社區文化中心、健身場館、圖書館等設施入地。如深圳圖書館北館不僅是目前全國最大的地下全自動智能書庫，也是全國首創的超深埋藏式立體書庫。再如，黃木崗樞紐地下運動場館將羽毛球場和網球場搬入地下。

融入“深地戰略”，打造產業新空間

地下產業空間也大有可為。深圳探索地下智慧物流系統、地科學實驗室、巖洞綜合利用、碳捕捉、地下醫療等前沿領域，積極融入國家“深地戰略”。例如深圳光明科學城已規劃建設地下實驗室群，建設全球最大地下科研設施，集成同步輻射光源、材料基因庫等設施，支撐生物醫藥、新材料研發。

總而言之，作為中國特色社會主義先行示范區，這場向地下要空間的探索，不僅為深圳高質量發展注入澎湃活力，也將為其他城市推動地下大開發提供“深圳方案”。

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地下空間迎來全面大開發時代

實際上，去年9月，國家就重磅發布了《關于探索推進城市地下空間開發利用的指導意見》。明確提出，我國將構建全套的城市地下空間開發政策體系。

雖然此前已有城市對地下空間利用進行過探索，但此次是從頂層設計方面對所有城市進行開放，并明確了地下空間的土地出讓、空間準入、產權歸屬、程序統一等在內的多項基礎性制度，足具標志性和歷史性。

而這份文件也是深圳啟動“地下城”開發的重要指導之一。這意味著，地下空間迎來全面大開發時代。

放在全國來看，這背后產生的可開發空間和巨量財源，極其可觀。

首先，全國地下開發空間巨大。

根據官方此前對全國337個地級及以上城市的資源調查顯示，我國城市地下空間資源量為9000平方千米。若按64%的常規利用率、3層利用模式保守估算可達1.7萬平方千米。

1.7萬平方千米是什么概念？也就是170億平方米，相當于我國至少可以增加一個北京大小的土地開發面積。

過去十年，隨著我國加速推進城鎮化，已經有數以億計人口進城；而按照2050年我國城鎮化率將超過80%計算，意味著城市人口將再增加1.9億，城市建設用地資源將會更加緊張。通過對城市地下空間的分層開發、功能分區等開發利用，可以為城市發展打開新維度，有效緩解城市土地資源的緊張狀況。

其次，產生的財政收入巨大。

文件指出，地下空間國有建設用地使用權以出讓或租賃方式取得的，其土地出讓價款（租金）分層計算。除地方另有規定外，地下三層及以下可減免土地出讓價款（租金）。

如果按照170億平方米可開發面積計算，假設地下土地出讓金一平1000塊（2024年地面土地出讓金均價為5443元/平），粗略計算也有17萬億的收入。

而現在上海市的國土空間出讓細則中的補充條例規定，地下負一層是按照地上的50%計算土地出讓金，地下負二層及以下是按照25%。如果按照上海這個比例（2024年一線城市平均土地出讓金為3萬/平，新一線為1.2萬/平），計算出來的地下空間土地出讓金數，可能高達100萬億。

再者，極大拉動經濟和能源價值。

“十三五”期間全國地下空間開發直接投資總規模約8萬億元，按照1:2.6的GDP轉化率，拉動經濟21萬億元左右。大規模開發利用地下空間，將極大拉動經濟發展。

不僅如此，地下空間里蘊含了大量的地熱資源，包括淺層地溫能、水熱型地熱和干熱巖，其中淺層地溫能年可采量折合標準煤7億噸；水熱型地熱可采量折合標準煤19億噸；干熱巖資源量折合標準煤約860萬億噸。以其2%作為可開采資源量計，約為2023年全國能源總消耗量的3000倍，蘊藏著極高的經濟價值。

最后，盤活存量資產，高效利用資源。

地下大開發與盤活存量資產之間存在深刻的協同關系：一方面，地下空間作為未被充分利用的“沉睡資產”，其系統性開發本身就是存量資產盤活的重要形式。另一方面，地下空間的科學開發能顯著提升其上部及周邊關聯區域的地面存量資產價值。

而在當下轉換發展新舊動能的時代，存量資產盤活不僅是發展問題，對很多地方而言甚至是生存問題。土地等不動產占據國有企業存量資產的大頭，有效盤活存量土地資產，是換取發展“增量”和新增投資良性循環的關鍵。

那么，地方政府應該如何盤活和利用？

前瞻產業研究院作為更懂產業的科技型決策智庫，在國際院士專家帶領下，以27年的產業咨詢服務經驗，可助力國資國企從深度存量資產剖析，資產分級分類，制定更科學、更落地的戰略規劃等層面助力存量資產盤清盤活增值。

在盤活地下空間方面，前瞻產業研究院認為地下空間具備以下開發利用優勢和潛力：

1.地下空間具有多層次利用性。地下空間資源按開發利用深度豎向分層可分為淺層、次淺層、次深層以及深層。其中，淺層多用于地下市政設施建設及商業娛樂空間等；次淺層多用于地鐵、雨水調蓄、地下工業等；次深層多用于地下高速公路、特殊管道；深層多用于軍事工程、危險品倉庫、冷庫、油庫等。地下空間的多層次性實現了空間的立體化布局和土地集約節約利用。

2.地下空間良好的恒溫特性，是建設生態低碳型、環境友好型、資源節約型城市的最佳場所。同時地下空間環境優良，也是儲存能源、糧食、核心機密以及設置地下實驗室的理想安全場所。

3.地下空間資源開發潛力巨大。在拓展城市空間容量方面，地下空間具有地上資源無可比擬的作用。此外，地下空間還蘊藏著豐富的地熱能源，可被多個行業領域廣泛應用。

但同時，地下空間開發也面臨著三大短板，亟待解決：

一是缺乏系統科學的地下空間總體規劃。少部分城市地上地下缺乏統籌、淺層占滿深層利用不足，造成地下空間資源浪費。

二是多頭管理與無人管理。城市地下空間管理呈“九龍治水”局面，致使地下空間資源浪費。

三是立法規范滯后。作為城市重要資源的地下空間，權屬界定、獲取、轉讓、登記等法律依據缺失。

前瞻不僅關注規劃的制定，更注重規劃的實施和效果。通過深入分析城市的存量資產、區域發展和特色產業，為地方政府提供最優的觸達路徑，確保盤活存量資產路徑既符合地方實際，又能有效推動經濟的可持續發展。

前瞻經濟學人APP 產業觀察組

更多行業研究分析詳見：

【1】《2025-2030年中國地下空間行業發展前景與投資戰略規劃分析報告》，前瞻產業研究院

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